前言

留仙洞总部基地是深圳市6大总部基地、23个新兴产业基地及集聚区以及16个重点发展区域之一,承担深圳城市转型、产业升级和土地集约利用等重要使命。留仙洞这种特殊的历史使命,要求它的城市设计应该是一个综合性的规划设计。

留仙洞的城市设计致力于城市设计本身的转型创新和城市空间特色塑造两方面,整个过程中进行了多种探索,本文主要讲述全流程与定制的特点,即采用规划—管理—开发全流程的设计管理,实现了高强度开发条件下的街坊定制。

这种探索经验不仅适用于深圳其他重点区域,同时对于其他城市重点地区开发有一定的借鉴意义。

深圳市23个新兴产业基地及集聚区

一,重点片区设计全流程

通常城市设计从设计到实施要经过多次 “过滤”,且需要按照实际情况的变化进行一定程度的调整,这就要求城市设计应该是动态的、务实的,尽量从空间设计延伸到管理与开发中。

城市重点片区在整体空间形象、土地开发运营、公共资源建设等方面,有别于一般片区。这类地区的城市设计就需要贯穿战略、管理、开发三个维度,分别对应于发展定位及整体空间框架、空间控制及法定化、市场开发三个层面。

留仙洞通过三个维度的城市设计实现了全流程的设计管理,保证了规划意图的有效传递,核心策略是产业与空间、出让与控制、单元与捆绑的三个同步。

留仙洞总部基地效果图

(1)战略端——产业与空间同步

重点片区的发展既要关注空间品质高低,又要关注产业集聚优劣,所以空间规划与产业规划“两规合一”是重点片区的重要手段之一。

留仙洞总体的城市设计与产业规划同步编制,实现了产业发展需求和城市空间供给的高度匹配。

规划确定发展以新一代信息技术主导的战略性新兴产业,这类产业具有高成长性,需要空间集聚、良好环境、便捷交通和优质服务,而在城市土地资源紧约束条件下,留仙洞空间战略顺应战略性新兴产业的总体要求,采用“街坊+绿廊”的布局模式,即7个高强度街坊和4条低密度公共绿廊,并通过市政、交通、公共设施等专项支撑分析,确定弹性发展容量。

战略性新兴产业发展预期示意图
7个街坊布局图
4条公共绿廊布局图

(2)管理端——出让与控制同步

规划设计意图能否较好地实现,往往看土地出让端的管理,所以规划设计能否与不断变化的土地出让形势相适应,是规划和管理的难题之一。

留仙洞将土地出让模式研究提前,与规划控制同步,实现了规划控制方式与土地出让模式的高度匹配。

规划结合现有土地出让方式及空间布局,搭建了政府与市场结合的多类型单元开发模式。针对开发模式确定的单元,将街坊规划要求纳入刚弹结合的单元控制体系中,实现单元整体开发的量身定做;而对于开发模式不确定的单元,规划增加子单元、地块两个控制层次,应对市场开发的不确定性。

(3)开发端——单元与捆绑同步

重点片区能否实现高品质的开发建设,基础设施和公共设施的建设水准至关重要,所以选择怎样的开发模式,是开发端重要的命题之一。

留仙洞转变政府做好土地一级开发(生地变熟地)再进行市场开发的传统土地开发模式,让市场介入单元内的土地一级开发,实现了单元土地一二级联动、市政交通等基础设施同步建设,同时通过公共设施与单元捆绑开发,实现了公共设施同步建设。

规划摒弃以往总部基地单元分散开发方式,实践“单元整体开发+公共绿廊捆绑开发”相结合的开发思路。该模式既考虑市场接受能力,也发挥政府投融资平台的作用,形成产业地产、投融资、城市更新等多类型的单元开发方案。

在单元实施层面,综合运用投融资、集群设计等工作组织方式,以及园区绿色技术、未来立体园区、智慧型园区等技术手段,推进高水平的单元整体开发。

二,创新园区街坊定制

传统空间设计一般是分段完成的,城市设计由政府主导、规划师完成,建筑设计由企业主导、建筑师完成,如何实现政府意图的有效传递是一个重要任务。

留仙洞在总体城市设计和建筑设计之间,通过中间层次的街坊城市设计,实现了空间意图的有效传递,完成了高强度开发条件下的创新园区空间定制,本节主要讲街坊在规模、功能、空间三个方面的定制。

(1)街坊规模定制——需求导向的城市街坊

企业对物业类型、工作环境和标志性形象的需求决定了总部基地的街坊尺度、空间结构及公共空间组织等,以此为基础就生成了整体空间布局方案。

基于企业对建筑体量的需求、办公面积的需求,进行基于不同企业类型的建筑组合关系,进而确定不同类型的最小街块尺度,最后确定180*220米作为留仙洞总部基地基本的街块单位,3-7个街块构成一个街坊,街坊用地规模为5-14公顷,开发规模为33-150万平方米。

街块尺度示意图

(2)街坊功能定制——高度复合的产业社区

规划以产业的空间需求和企业调研结论为基础,在整体层面建立了生活性服务和生产性服务共同构成的创新服务空间体系。

在产业社区内部,提出立体混合、平面混合等多种功能组织方式,搭建了多元功能于一身的创新型产业社区。

产业社区功能示意图

(3)街坊空间定制——立体交往的创新空间

为应对该地区未来创新人群的高密集交流需求,规划提出了“立体分层+多层地面”空间布局方式。

地面层利用商业空间搭建全开放的活力空间;9米平台层采用建筑架空方式成为产业人群交流主场所;24米高度采用环状连廊为小高层办公人群提供互动空间;在50米高度,采用小高层屋顶绿化方式为高层区人群提供休闲空间。

在此基础上,将多元复合的产业社区与立体空间组织相结合,并通过物理环境分析、交通分析等手段,为创业人群搭建无界、高效、舒适的创新空间。

立体城市示意图

结语

城市设计主要任务是塑造城市特色。留仙洞的城市设计实现了复杂条件下的空间定制,这些条件包括高强度开发、企业多元需求、多种功能混合、多层次交往空间等方面。

同时,城市设计在转型,需要理念、方法、技术手段的全面提升。留仙洞的城市设计给出了一个很好的探索,这个城市设计已经超越了本身的范畴,不再是简单某一个项目的空间设计,而是以一个工作平台的方式,参与片区规划设计并延续到开发项目中,注重全过程的综合性设计,满足规划—管理—开发等阶段的多元化需求。

本项目主要完成人员:

黄卫东、朱 骏、张宇星、周红玫、李连财、刘 茜、杨 浪、黄 治、刘超洋、王吉勇、马 良、莫汉康、陈永海、张 晖、刘 欢等


来源:知乎 www.zhihu.com

作者:深圳规划院

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