自己盖房子,大体来说从参与程度的不同有四种方案:

  • 一、最彻底的「自己盖房子」,一切都是自己干,需要额外人手的时候就叫上几个亲朋好友临时搭把手。自己买一块地,自己开着皮卡买材料,自己开着皮卡去租机器的那里把小推土机、小挖掘机拉回来,自己开挖掘机,自己浇混凝土,自己铺地板……
  • 二、自己当所谓的 owner-builder,也就是自己当自己的总承包。自己先买一块地,然后自己去找分包商。能自己干的自己干,自己不会干的找分包。比如说,自己去联系一个挖土方的公司,把地基处理这一块儿包给这个公司;自己去联系一个做混凝土的,把基础浇筑一块儿包给这个公司;自己去联系一个做木地板的公司,把铺地板这一块儿包给这个公司……
  • 三、自己找一个 general contractor,也就是找一个总承包商。自己先买一块地,然后去找一个总包,跟总包谈好价格,谈好时间,谈好各种合同,剩下的就不用管了。总包相当于一个中介,或者你的代理人,总包负责再去找其它挖土方、做混凝土、铺木地板、铺屋顶、做水电的公司,总包负责统筹安排,到合同规定的时间保证把钥匙和房子给你就行了。
  • 四、找一个 home builder 在建的项目,也就是说有公司专门建新房,建成了之后再出售,从中挣差价。一般这种公司先买下一块地来,然后就边施工边开始找买家。如果你跟这公司谈妥了,双方可以签合同,这个公司按你的意思把房子建起来,你想要什么样子、什么装修、什么牌子的洗衣机、什么样的百叶窗都可以按你说的来,然后这个公司再把这个新建成的房子卖给你。到时候你甚至还可以付违约金然后不要了,这个公司再去找别的买家。

这四种方案对比起来,互有优劣,哪种比较合适完全取决于每个人不同的情况。

总的来说,如果你懂行的话,然后又不计入自己的劳务费的话,总费用当然是按一二三四的顺序递增。全都自己干,肯定最省钱;自己找分包,也能省去总包的中介费,视情况不同能省 20% 甚至更多的钱;找总包的话,总包会挣你好多差价;买 builder 按你的意思建的新房,其实就是买期房,经济上肯定最不划算。

但是呢,商业社会,一分钱有一分钱的道理。如果你不懂行,自己开挖掘机,不小心把市政管道给弄坏了……浇混凝土把自己弄伤了,不得不去了一次急诊……而且二十八天后混凝土质量像屎一样……找的电工是个不靠谱的假行家,整出来的电路让你想死的心都有……根本不知道还有地基处理这回事,刚建完房子就沉降了,一楼瞬间秒变半地下室……随便哪一样,都能把省的那点总包费造进去。

首先,自己盖房子也是要报建的,没有批准的报建不能开工,否则就是乱搭乱建的非法建筑,卖不出去,不能合法出租,也不能获得一个合法地产的市政服务,比如供水、供电、煤气、网络、垃圾清运等等。

房子的设计是不是满足规范的要求,是不是满足城市规划的要求,最终的成果是不是满足防火法规的要求,采光是不是合乎规范要求,有没有考虑抗震,用的材料甲醛是不是超标等等,这些都是政府需要审查的东西。

跟国内的情况有所不同的是,美国是相当「地方自治」的,这些具体的问题和规定不同的地区很可能有所不同。如果是有地方政府建制的地区(municipal corporation),一般是当地的市(city)负责;如果是非建制地区(unincorporated area),一般是当地的郡(或者翻译成县,county)负责。不同的市,不同的郡,可能就细节问题都有不同的规定,所以必须根据当地情况为准。

就美国的地方政府管辖问题,如果想了解更多情况可以看我这个回答:

美国二三线城市对比中国二三线城市都有哪些不同?

一般报建的行政手续费用是几百到一两千刀不等,视不同地区而定。不同地区对需要的书面材料也有不同的要求,具体要咨询当地政府。总体来说,施工图纸一般是必须的,而且大多数是要注册建筑师、工程师签字的,还可能需要地勘、保险证明、施工单位的注册执照等等。

去报建的时候,必须要有一个明确的施工单位。这四种方案里,前两种的甲方乙方都是你自己,你得自己去政府「报建」,自己申请一个施工许可 permit,上面写的施工单位是你自己的名字,你作为你自己的施工单位。邻居嫌施工时候噪音太大,警察嫌你施工时候妨碍交通,有关部门觉得你违反了城市规划的规定,到时候找的都是你。

第三种 permit 上的施工单位就是你找的那个总包了。你付了那么多的总包费,总包就会替你打理这些了。至于第四种,施工期间这些法律手续就基本跟你没关系了,你只是等那个公司办完一切之后把房子卖给你,相当于交了押金买了期房,期房还可以让你自定义。

其次要注意的一点是,盖房子总体来说是一个责任风险很大的行为。如果有触电、坠落等伤亡事故怎么办?如果场地噪音扰民被政府勒令停工怎么办?如果造成了火灾怎么办?保险买了吗?哪种情况保险给赔?哪种情况保险不赔?分包的工人出了事责任算谁的?这些都得理清楚,不要有侥幸心理。如果自己不懂,也不咨询律师,整成一堆糊涂账,万一真的出了事,可不是闹着玩儿的。

第一种彻底的「自己盖房子」,甲方乙方都是你,工人都是你的亲朋好友,法律上可能不存在正式的商业雇佣关系。出了什么事都是你负责。

第二种自己当总包,还是甲方乙方都是你,出了什么事还是你负责。作为总包,你要负责审核分包的资质,还得监理分包的各种情况,如果不小心找了不靠谱的分包,没买保险或者没有执照的,到时候出了事也麻烦。

第三种找别人当总包,总包当然不是免费为你服务的,肯定要挣一些中间的差价。这就是多花的那些钱的作用了,因为这时候法律上的「乙方」是这个总包,出了任何事都是这个总包的责任,跟你基本没有关系。如果有分包不靠谱,没有执照没有保险一顿瞎搞,质量一塌糊涂,你可以拿着跟总包的合同让总包负责改正或者赔钱。哪怕是有安全事故出了人命,那也是总包的事儿,牵扯不到你。

第四种就彻底没什么风险了,基本就是买期房。最坏最坏的情况,大不了到时候押金不要了,房子也不要了。施工过程中出了任何事情跟你都没关系。

再次要注意的一点是,如果决定自己做自己的总包,最好找靠谱的律师确认一下身份问题。如果还没有绿卡或者国籍,最好确认一下拿工作签证或者其它非移民签证能不能自己做总包盖房子,因为自己做总包需要自己跟那些分包公司签订分包合同,这到底算不算签证允许的商业行为。在有些地区 owner-builder 会被定义成税法意义上的雇主。这种事情最好确定一下,没事吧啥事没有,真有事吧那麻烦就大了。相信我,国税局和移民局绝对是你最不想打交道的地方。


如果这些法律问题都解决了,考虑到一般情况,第一种太难,自己开挖掘机自己浇混凝土不是大多数人能干的,还是第二种和第三种比较合适。

如果自己觉得比较熟悉工程流程,可以统筹安排工期,什么时候该谁进场都了然于心,觉得自己比较会做生意,可以见人说人话见鬼说鬼话,跟各种大大小小分包商都能应付过来,谈价压价游刃有余,那自己做总包最合适不过了。可以自己挑选自己满意的分包商,自己安排工期,自己决定各种细节,最后的效果绝对自己满意。

当然了,对于很多人来说,这第二种还是太难,所以还是会选择第三种,找一个总包。这其实就像咱们国内熟悉的装修,第二种是自己找各种工人来干各种活,第三种是整体承包给一个装修公司。

如果找总包的话,多方打听,尽量找一个靠谱的就行了。再就是签合同的时候留心一些,别被骗了。剩下的施工就都是总包操心了。

比如这就是一个总包的网站,你就可以联系他们,让他们做你的 new construction 新建房屋的总包。

建造费用的话,不同地区差别比较大,而且房子的不同档次也会造成差别。

平均来说,每平方英尺的造价大约在 110 到 150 美金之间,这里只是说普遍情况。当然你要更豪华的装修这个费用当然会跟着上去,或者你是在纽约曼哈顿造房子,这个费用当然是天价。

一平方英尺合 0.09 平方米,所以一平米的造价是大约 1200 到 1700 美金之间。

房子面积的话,有大有小看你的需求,2015 年全美的统计数据是中位数 2467 平方英尺,合大约 230 平方米。

当然了,如果你硬是要混凝土的,那一般就是豪宅了。普通人是想都不会想的。木头房子好好的,为什么要用混凝土?

如果你跟一个美帝盖普通民宅的总包说你要混凝土的房子,他们第一反应肯定是混凝土空心砌块的,这就是他们心目中的混凝土结构。

只有那些做大型商业项目,或者高端高层地产的,才做过国内熟知的那些混凝土结构。

如果你一定要那样的混凝土房子,那就只好去找那个档次的总包了。就是不知道他们有没有档期接你的活儿。


如果实在是嫌麻烦,买期房也是个不错的选择。

比如我们屯子这个在卖的房子,地产网站上它是这样的,卖八十五万:

但是看一下谷歌地图,这个地址是这样的:

我去我们屯子这儿溜达过,谷歌街景里还在的这个小房子现实里已经变平地了,现在里面停着一个挖掘机。

如果你有意向,你现在就可以联系这个卖家,告诉他们你想买这个房子,然后签个合同,交上押金,你就可以提你的要求了。房子的各种设计都能按你的意思变更,什么样的设计、什么样的装修、什么样的家电都是你说了算,八十五万的价钱也根据你的个性化要求跟着调整。

等几个月后房子盖好,一手交钱一手交房,法律意义上就是你买了这个卖家的房子,这样你就有了完全按你的意思建成的新房了。


最后,推荐 YouTube 上这位老爷爷的视频,真实记录自己当总包盖房子的全过程。目前仍在持续更新当中,目前房子的地勘、结构设计、地基、基础、三通一平已经完成了。

https://www.youtube.com/playlist?list=PLRZePj70B4IwyNn1ABhJWmBPeX1hGhyLi

仔细看看老爷爷的视频,就能直观感受一下自己是不是真的要自己盖房子了。说不定你会发现原来自己是叶公好龙,幸亏没鲁莽从事;也说不定你会发现你爱上自己盖房子了,不管怎么着都得自己干一把。

另外,作为对比,直接买房子的情况在这里

在美国买房要多少钱?房子的质量如何?

来源:知乎 www.zhihu.com

作者:猪小宝

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