5 月 7 日,北京市住建委发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》,规定限价房销售限价与评估价的比值高于 85%,由开发商按限价自行销售,房屋性质为商品房。

比值低于 85% 则由北京市保障房中心回购,并转为共有产权房。

根据通知规定,如果限价房继续以商品房形式交付,购房者需要在取得房产证或契税完税凭证满 5 年后,才可以在市场上进行交易。

而如果限价房转换成共有产权房,购房者可以在取得房产证或契税完税凭证 5 年后,在政府平台上进行转让,并按一定比例和政府分享卖房收益。

比如某套房子限价 4 万元/平方米,评估价 5 万元/平方米,两者比值 80%、需要转换成共有产权房。交易时购房者将持有 80% 的产权份额,其余的 20% 归政府所有。

征求意见稿里所称的限房价项目,为北京市去年 9 月实施的“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。政府在出让土地时,会给地产开发商限定一个房屋上市销售价格。该价格即销售限价。

中原地产首席分析师张大伟认为,过去开发商拿高价地的目的是将来可以高价销售。而限价将导致整体定价模式从过去的销售预期定价模式改变为土地成本定价,不太可能再出现高价地。

按照去年以来的操作办法,销售限价一般由北京市住建委会同属地有关部门共同会商确。评估价则是在限房价项目办理施工许可后,由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售房的市场价格进行评估后得来的。

从确定销售限价到提出评估价,中间通常间隔一年半到两年的时间。

在这当中的间隔期内,如果可售房周边的住房受到市场因素影响,价格上涨过快,已与当时拍卖土地时锁定的销售价格差距较大,这时可能会使该项目中的可售房最终销售价格较市价偏低,使开发商利益受损。同时缺乏限价房交易细则也会减少购房人的意愿。

这些都会进而打消地产开发积极性,对于十分依赖土地财政的地方经济来说,这是个大麻烦。

题图/ Pixabay

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