第一条 【拟转让标的】

卖方拟转让房地产(下称该房地产)坐落于: 。

房地产证号为: 。房地产用途为: 。

登记建筑面积为: 平方米。套内建筑面积为: 平方米。

该房地产土地使用权年限自 年 月 日至 年 月 日止。该房地产于 年 月竣工。

目前该房地产物业管理公司为 ,物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币: 佰 拾 元 角 分(小写: 元)。该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等清单,详见附件一。

1.依据合同法司法解释二第一条的规定“当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

深圳市二手房预约买卖及居间服务合同的第一条,解决的就是买卖双方交易的标的物为何的问题。对标的物地描述应清晰明确,交代清楚双方买卖房屋的基本信息,有标识度,不能含糊不清。有房产证的房产可以直接填写房产证号,二手期房可以填写预售合同号,可以明确确认双方交易的是某套房产的信息。房产的坐落信息、不动产证号、房地产用途要和房产证上的一致。

2.房地产用途分为住宅、办公、商业,填写时可以很直观判定所购买房产的性质是住宅类还是其他,这关系到学位、贷款及纳税问题。

单身公寓、宿舍、单身宿舍、别墅一般认为属于住宅性质,受限购限贷政策影响,具体到某一楼盘还需买受人自己向登记中心落实。

在学位问题上,根据2014年《深圳市城市规划标准与准则》:“商务公寓属办公类建筑,不提供学位配套”。单身公寓、宿舍、单身宿舍是不是按照住宅对待每年均有争议,依据罗湖区的最新意见这些类住宅可申请学位。 首先,按照罗湖区的学位申请政策,“居住用地/单身宿舍” 可以申请公办学位。其次,产权证明用途为“单身公寓”、“单身宿舍”的,可提供市产权登记中心出具的《不动产权资料电脑查询结果表》,如查询结果显示房屋用途为“住宅”,申请学位时视为住宅类商品房;《不动产权资料电脑查询结果表》显示房屋用途为“公寓”或“宿舍”,但土地用途显示为“住宅”、“居住”或“商住”,使用年限为70年的,申请学位时也视为住宅类商品房;《不动产权资料电脑查询结果表》显示房屋用途为“公寓”或“宿舍”,土地用途显示为“工业”、“办公”、“工厂”或“商业”的,申请学位时视为特殊房产。罗湖区教育局信访回复。

3.商务公寓的纳税问题,一度盛传深圳商务公寓土地增值税核定征收率标准由之前的5%上调为10%。而深圳市地方税务局则通过媒体辟谣称,深圳个人转让非住宅类存量房土地增值税的核定征收率没有变化,商务公寓仍然是按照5%征税,即:商务公寓核定土地增值税=(过户价-增值税)×5%。之所以传出商务公寓税率调整是很多人没厘清地块属性所导致,地块开发属性为商务公寓的,其土地增值税一直是保持在5%,并没有变化;最近一些年兴起的,伪商业公寓,即由工业用地、商业用地等转为商务公寓的,其费率才是10%。但是我个人认为政策问题变化很快,还是要小心为上。

4. 二手房买卖合同中基本上都是约定的按套计算房价,不存在按照房产证登记面积计算的问题,合同中也没有面积有差异时双方如何处理的约定,因此在过户后,双方不存在面积差异纠纷。同样的问题也存在在房屋租赁合同中,如果租赁合同约定的是按套租赁,即便事后存在面积误差,出租人也不承担法律责任。这就要求买受人和租赁人,在签订买卖合同或租赁合同前要核实清楚房屋的面积,为避免吃亏可以约定双方按照面积计价,并在合同中约定面积差异的处理方式。按照面积计算价格,存在附送的违章建筑如何作价交易的现实问题,会引发新的纠纷。

5.双方在签订买卖合同时如果房屋有违建的情况,特别是有些房产吸引买受人购房的点就是违建部分,在此种情况下,只是按照不动产证书上记载的建筑面积或套内面积显然不能体现双方的合同目的,双方需要对违法加建部分归属或万一出现被政府职能部门查处如何处理,做出一个单独的约定,避免在合同履行过程中或过户完成后因为违法建筑的拆迁问题引发纠纷。此种情况下,对在合同签订前,出卖人有没有收到过整改通知书,也要做个约定。

6.土地使用年限的问题也要约定清楚,首先要看是房产所依附的土地是划拨土地还是出让土地,划拨土地上的房产买卖合同, 如果缴纳土地出让金后可以变更土地性质的继续履行不存在问题,没有办法变更土地性质的,事实上不能继续履行,合同有效但是不能履行。物权法规定住宅土地使用权到期后自动续期,在目前法律没有明确自动无偿续期的情况下,土地使用权的期限也应有明确的约定。商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年,到期后需要主动申请续期,续期也有可能被驳回,这一点买受人需要有清楚地认识。

7.房产的竣工时间主要影响的是贷款,楼龄长的房产,存在贷款时间短或贷款困难的问题,打算用公积金贷款的买受人更应该关注这方面,公积金贷款对房屋建筑结构、建筑时间的要求较商业贷款更高。在签订合同的时候,要结合买受人的年龄和标的物的楼龄,和银行核实下贷款的成数和年限,避免按揭贷款出现问题。

8.装修或附送的家私要清楚地写明具体品名等详细,约定清楚归属。如果装修或家私比较贵重,应在书面约定清楚的同时,录像保留证据,镜头里面应出现买卖双方和中介方,避免以后扯皮。

——周争锋2018年5月2日写于深圳

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来源:知乎 www.zhihu.com

作者:周争锋律师

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