《财经》本周报道万达正考虑把文旅集团总部核心业务及相关人员，也都交接给融创，核心业务部门包括设计规划、建设、运营等。如果交易完成，万达除了持有那批文旅项目 9% 股权外，将不再参与文旅项目的经营以及品牌管理。

不过万达于 17 日称“融创将全部接盘万达文旅”消息失实，并表示今后将继续投资文旅产业，旗下文旅集团（含文旅规划、建设、项目管理部门）将继续作为万达的重要产业集团永续发展。万达文旅集团现在已开业 6 个万达城、在建 7 个万达城。官网上列出的文旅项目只有丹寨万达小镇项目。

去年 7 月，万达商管集团（原“万达商业地产”）以近 439 亿元将 13 个文旅项目 91% 的股权出售给融创，目的在于降低负债率，并将资金用来还债。这批文旅项目出售后，其实还是由万达文旅集团负责运营，融创需要每年为每个项目支付 5000 万元品牌许可使用费、周期 20 年，预计万达至少可以收回 130 亿元。

考虑到今年中国对文旅项目开发出台多部指导意见，新项目开发、运营都对开发商的资金储备和融资能力提出比以往更高的要求，万达真的出售文旅集团也不是难以理解。

最直接的变化是中国要求文旅、文化产业地产项目要“去地产化”。比如国家发改委等五部委今年 4 月发布《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模，开发商不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地。主题公园周边的酒店、餐饮、购物和住宅必须单独供地、单独审批，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批。

而这是万达原本的拿地、开发优势。

地产咨询机构仲量联行告诉《好奇心日报（www.qdaily.com）》，原本开发商可以利用地产开发快速回笼文旅的资金，它们通过旅游经营聚集人气，带动地产经营方面的物业销售或者租赁。现在它们则必须寻求更复合的盈利渠道、更多元化的融资渠道，这这无形中将提升文旅项目的准入门槛。

高负债率叠加中国宏观经济增速下滑以及收紧信贷，万达过去一年资产和收入都下滑。受到出售文旅项目和酒店资产，以及抛售海外资产影响，万达集团截至 2017 年年末总资产为 7000 亿元，较半年前减少 1826 亿元。

万达的确借此降低了负债率。根据万达商管今年的半年报，其资产负债率从 2015 年的 70% 降到 59%，与此同时，息税前利润也已经提高到利息费用的 5.39 倍。但是万达有息负债规模仍然庞大、达到 1935 亿元，明年六月前它至少要还 150 亿元，其他负债包括债券和长期借款。目前，万达商管拥有大约 820 亿元现金及现金等价物。

今年 1 月，急需现金的万达今年年初从腾讯、京东等战略投资人处募资 340 亿元。它 2016 年曾举债完成私有化、从港股退市，承诺投资人今年 8 月底前在 A 股上市。见不到这种可能性后，万达引入战略投资让前批私有化股东退出。

但腾讯等新投资方要求万达在一定期限内重新上市，万达这部分的压力只是暂时消失。它仍有很大资金压力。

题图/万达

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